靖边县共有产权住房上市交易实施办法

　　第一条为建立健全住房保障政策体系，规范共有产权住房上市交易行为,根据《国家住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）、《榆林市已购公有住房和经济适用住房出售管理暂行办法》（榆政办发〔2007〕121号）、《陕西省住房和城乡建设厅关于开展共有产权住房工作的通知》(陕建发〔2014〕306号)等文件要求，结合我县实际，特制定本办法。

　　第二条共有产权住房的政府产权主要由中省市县政府补助资金、土地出让转让优惠和税费减免部分构成，也可以是保障对象购买社会房源时的政府货币补贴部分；个人产权即个人出资部分，以此形成共有产权住房

　　本办法所称共有产权住房是指由政府提供优惠政策，限定套型面积，按照合理标准建设，面向保障性住房保障对象，由县政府和保障对象共同拥有房屋产权，具有保障性质的政策性住房。

　　本办法所称共有产权住房,包括并轨前的经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房和廉租住房及并轨后的购置型保障房和租赁型保障房。

　　本办法所称共有产权住房，必须在《房屋所有权证》附记栏有“经济适用住房”、“限价商品住房”、“公共租赁住房”、“廉租住房”“租赁型保障房”和“购置型保障房”等标记。

　　本办法适用于靖边县行政区域内的共有产权住房上市交易的行为。

　　第三条本办法所称共有产权住房上市交易，包括住房的买卖、继承、赠与、抵押、抵债、变更性质等处分住房产权的行为。

　　第四条县住房和城乡建设局是县共有产权住房上市交易的行政主管部门。县住房保障管理中心负责共有产权住房上市交易的具体实施和日常管理。县不动产登记部门负责协助做好共有产权住房上市交易的房屋权属登记等相关工作。

　　第五条共有产权住房购房人对所购住房拥有有限产权。购买共有产权住房满5年的起始时间，以签订正式购房合同的时间为准。

　　第六条已购共有产权住房不满5年，不得上市交易。购房人因各种原因确需转让的，由政府进行回购，依据有资质机构出具的评估价格合理确定的指导价格作为回购价格。

　　已购共有产权租赁型保障房不满五年，禁止上市交易。

　　第七条购买共有产权住房满5年，购房人可上市交易进行产权转让。上市交易时，政府可行使优先购买权，进行政府回购，回购价格可按第六条执行。回购转让所产生的税费，按相关规定双方各自承担。

　　第八条对购置型保障房中原经济适用住房满5年政府不进行回购的，且出让方需上市交易的，则出让方必须先按照一定比例向政府缴纳土地增值收益取得完全产权，才可进行上市交易。

　　土地增值收益具体计算公式为：应缴土地增值收益=（该套经济适用住房分摊土地出让金-购买该套经济适用住房时纳入销售成本的土地费用）×60%。

　　该套经济适用住房分摊土地出让金=该套经济适用住房分摊土地面积×申请取得该套经济适用住房完全产权时政府公布的所在区域土地基准价。

　　购买该套经济适用住房时纳入销售成本的土地费用是指原购房人实际支付的土地费用，具体以合同为准。

　　第九条对于购买的共有产权租赁型保障房使用年满5年，购房人可上市交易进行产权转让。上市交易时，政府可行使优先购买权，进行政府回购，回购价格可按第六条执行。

　　政府不进行回购的，出让方进行上市交易时，出让方必须先还清政府出资部分，取得完全产权后，将超出原购房价格的差价收益部分按共有产权比例上交政府后，方可办理共有产权住房的上市交易手续。

　　第十条差价收益纳入政府住房保障专项资金，实行“收支两条线”管理，专项用于住房保障。

　　第十一条对购买保障型住房满5年需要上市交易的，县住建部门应当会同有关部门，结合各地段存量住房的一般交易价格，定期制订共有产权住房上市交易各地段的交易指导价格和政府回购指导价格。

　　对申报的交易价格低于交易指导价格的，按指导价格计算差价收益。

　　对申报的交易价格低于政府回购指导价格的，政府可行使优先购买权，按申报的交易价格实行政府回购。

　　第十二条购买的共有产权住房可依法办理住房继承和赠与手续。继承人或受赠人为本住房原申购家庭成员的，继承人或受赠人（含继承人配偶）不需要缴纳差价收益，继承或受赠的住房性质仍为保障型住房。

　　继承人（受赠人）或继承人（受赠人）之一为非本住房原申购家庭成员的，购买保障型住房满5年后可办理产权转移手续，并应当按照第八条或第九条的规定执行。交纳差价收益后，继承或受赠的住房为一般存量住房。

　　第十三条购买共有产权住房的家庭，夫妇离异后可办理原夫妇之间的住房产权变更手续。原夫妇双方均为本住房原申购家庭成员的，不需交纳差价收益，产权变更后的住房性质仍为保障型住房。

　　夫妇离异后办理住房产权变更手续时有赠与情形的，购买保障型住房满5年后，可按第十二条第二款的规定办理产权转移手续。

　　第十四条购房家庭在购买共有产权住房满5年取得完全产权后可设立抵押权。

　　第十五条购买共有产权住房满5年，依据法院生效的判决、裁定、调解等法律文书以共有产权住房抵偿债务的，应当优先并按照第七条、第八条或第九条的规定交纳政府的差价收益。交纳差价收益后，方可办理住房产权转移手续，抵偿债务取得的住房为一般存量住房。

　　购买的共有产权住房未满五年，以共有产权住房抵偿债务但无法实施政府回购政策的，可以在购买满五年并交纳政府差价收益后办理住房产权转移手续。

　　第十六条共有产权住房上市交易的转让，契税、营业税、所得税等税费的缴纳以及房屋维修资金的处理按一般存量住房交易的有关规定执行。

　　第十七条申请共有产权住房上市交易，购房人应当与住房原申购家庭成员达成一致意见。不得因共有产权住房上市交易重新造成住房困难。

　　第十八条共有产权住房上市交易后，原共有产权住房面积仍按原购房人和原申购家庭成员已享受的住房保障面积计算。

　　第十九条共有产权住房上市交易必须符合有关政策规定。县住房保障管理中心应当根据有关政策规定出具书面意见，并发放《靖边县共有产权住房上市交易核准表》。

　　共有产权住房上市交易的一般程序：

　　（一）出让方向县住房保障管理中心提交已购共有产权住房出售合同、房屋所有权证书，土地使用权证、家庭成员身份证及户籍证明或其他有效身份证件书和房屋共有权人同意出售的书面意见。

　　（二）县住房保障管理中心对出让方提交的资料进行审查。确认是否实行政府回购；确认是否同意上市交易；确认向政府交纳差价收益的金额和交纳方式；签署核准意见。

　　（三）出让方向县不动产登记部门提交《靖边县共有产权住房上市交易核准表》等相关资料。

　　对以继承、赠与、抵债等形式处分住房产权且不进行交易资金托管的，按规定应当交纳差价收益的必须先行交纳差价收益。凭县住房保障管理中心核准的《靖边县共有产权住房上市交易核准表》、出具的收款凭据，到县不动产登记部门按一般存量住房的程序办理住房产权转移手续。

　　对实行政府回购的，确认回购交易价格。出让方与县住房保障管理中心另行签订《靖边县存量房买卖合同》，办理住房产权转移手续。

　　（四）共有产权住房上市交易，交易资金按有关规定进行托管。按规定应交纳但尚未交纳差价收益的，应当在《靖边县存量房交易资金托管申请表》的“支取人（卖方）”栏，填写县住房保障管理中心及其专用帐户。

　　（五）按规定应交纳但尚未交纳差价收益的，交易完成后，房屋权属登记机构将资金托管全额划转县住房保障管理中心，县住房保障管理中心出具收款凭据。

　　（六）出让方与县住房保障管理中心进行资金结算。实际交易价格高于申报价格的按实际交易价格进行资金结算。向政府交纳差价收益款后领取个人应收款，县住房保障管理中心应当出具收款凭据。

　　第二十条共有产权住房上市交易中有特殊情形的，可参照一般程序另行规定具体操作程序。
　　第二十一条违反本办法规定，出租、出售共有产权住房的，依据国家相关法律法规进行处理。
　　第二十二条违反本办法规定，将已购共有产权住房出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买共有产权住房的，依据国家相关法律法规进行处理。
　　第二十三条县住建部门和有关部门工作人员，在已购共有产权住房出售管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条共有产权住房上市交易中，交易双方和中介机构应当提交真实材料和真实交易价格。对提交错误、虚假的材料的，隐瞒住房实际成交价格的，损害国家及他人利益的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。