靖边县城镇老旧小区综合提升改造实施方案

为深入贯彻中省市关于城镇老旧小区综合提升改造工作的决策部署,不断改善城镇老旧小区人居环境,提升居民居住品质,根据《陕西省住房和城乡建设厅陕西省发展和改革委员会陕西省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》(陕建发〔2019〕1189号)和《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市城镇老旧小区综合提升改造实施方案的通知》(榆政办函〔2020〕37号)精神,结合我县实际,制定本实施方案。

一、指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领,践行以人民为中心的发展理念,牢记初心使命,坚持“创新协调、绿色开放,共建共享、共同缔造”的发展理念,围绕把靖边打造成为陕北第三大城市的总体部署,切实解决我县部分老旧小区建筑物和配套设施老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理制度不健全等突出问题,努力将全县城镇老旧综合提升改造成配套设施齐全、环境整洁舒适、附属功能完善、管理规范有序的宜居家园,实现城市有机更新,促进城市协调、可持续发展,不断增强群众的获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

(一)政府主导,居民自愿。遵循“共建共享、共治共管、共同缔造”的理念,以建立业主大会自我维修长效机制为切入点,充分发挥政府的主导作用,全面发挥群众的主体作用,建立起“意愿共商、方案共谋、责任共担、家园共建、成果共享”的工作机制,科学划分部门、街道社区、群众在老旧小区改造工作中的责任和义务,自下而上,推进共同缔造。充分发挥财政资金引导作用,探索小区业主、社会资本共同参与的市场化运作模式。

(二)因地制宜,稳步推进。坚持从实际出发,根据县财政承受能力,谋划一批、实施一批、储备一批老旧小区综合提升改造项目。根据老旧小区不同情况,量身定制并优化改造方案,统筹安排改造工作,实行“一区一策、一楼一策”,从改造条件成熟、群众改造意愿强烈、物业改革推进快的老旧小区进行先行先试,逐步推进我县老旧住宅小区改造工作。老旧小区改造规划设计要一步到位,实施可根据资金筹集情况分步推进。

(三)创新机制,治管并举。按照建设与管理并重的要求,按改造前确定的管理方式,落实改造后的管理责任,确保前期改造和后期管理无缝衔接,切实维护改造成果。全面落实物业管理改革,进一步理顺物业管理体制,建立规范有序的物业管理费用收缴和物业维修长效管理机制。强化街道、社区主体责任,持续推进物业管理纳入社区综合治理,及时有效解决小区物业管理中存在的矛盾和问题,努力提高物业管理水平,实现一次改造基本到位、长效管理机制同步建立、后续运行有章可循。

三、改造目标

从2020年起,逐步实施我县建成区内老旧小区综合提升改造工作,逐步实现物业管理基本覆盖,建立老旧小区的物业管理长效机制,切实解决我县城镇老旧住宅小区建设标准低、设施设备陈旧、功能配套不全、环境质量较差等问题,为我县老旧小区居民营造良好的居住环境,达到“功能配套完善、环境整洁舒适、管理规范有序、安全和谐宜居”的改造目标。

四、改造范围

县城建成区范围内,原则上2000年(含)以前建成,具有合法产权、配套设施不完善、环境脏乱差,经全体业主同意改造的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施;优先改造业主改造意愿强烈的“三无”小区(无产权单位、无有效管理、无业主委员会)。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除、新建(改造、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区综合提升改造范围。

五、改造内容

主要包括居住环境整治、楼体功能改造、民生设施完善、综合功能提升四个方面。若居民有强烈意愿且自愿出资改造的,可自行增加部分改造项目一并实施。推进老旧小区综合提升改造要做到“六个结合”:供水改造与节水型城市(县城)建设相结合;排水改造与雨污分流、城镇污水提标减排相结合;小区道路、绿化与海绵城市、节约型园林建设相结合;环卫设施建设与垃圾分类工作相结合;管线改造与强弱电入地相结合;公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”相结合。

(一)居住环境整治。整治小区“脏、乱、差”问题。清理、拆除各类违章构筑物和侵占绿地、道路的违章设施;清理小区堆放杂物及各类小广告;整治小区餐饮油烟等环境污染现象;对沿街建筑物外立面统一规范;对小区围墙进行修复和改造。

(二)楼体功能改造。加固房屋结构、维修屋面防水;整修楼内供排水、供电、供气、供暖和通讯等管线(廊);修缮楼梯扶手和楼道台阶,设置单元门禁系统(防盗门);粉刷建筑外墙及公共区域;在不影响建筑安全的前提下,有条件的小区可实施外墙保温和加装电梯。

(三)民生设施完善。维修改造小区道路及停车棚(位);改造小区供排水、供电、供气、供暖和通讯等管线(廊);完善与小区直接相关的城市道路、供排水、停车场库(场)等基础设施。

(四)综合功能提升。改造或配建养老、托幼、便利店、便民市场、文化活动中心等公共服务设施;改造完善消防、安防通道和设施设备;合理设置居民生活垃圾投放点,推进生活垃圾分类;补栽花草树木,提升小区景观环境。

六、资金筹措

建立健全城镇老旧小区综合提升改造可持续、多渠道资金筹措机制,资金来源可包括中央财政补助资金、省市奖补资金、县级配套资金、住宅专项维修资金、业主出资、业主共同收益等。资金筹措以小区业主自筹为主,中、省、市补助资金为辅,待业主自筹资金全部到位后开始实施改造。

(一)中央财政补助资金。中央预算内资金补助执行《陕西省保障性安居工程配套基础设施建设专项中央预算内投资管理暂行办法》(陕发改投资〔2019〕1045号);中央专项资金补助执行《财政部住建部关于中央财政保障性安居工程专项资金管理办法》(财综〔2019〕31号)。使用中央财政补助资金的老旧小区综合提升改造项目,由我县自行编制项目计划向市城镇老旧小区综合提升改造领导小组办公室进行申报。

(二)省级财政奖补资金。省级奖补资金执行《陕西省住房和城乡建设厅陕西省发展和改革委员会陕西省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》(陕建发〔2019〕1189号)。

(三)市级财政奖补资金。市级奖补资金执行《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市城镇老旧小区综合提升改造实施方案的通知》(榆政办函〔2020〕37号)。

(四)县级财政配套资金。结合我县财力状况,合理安排专项资金支持老旧小区改造。

(五)产权单位投资。对于有产权单位的老旧小区,产权单位要通过多渠道筹集资金,积极参与老旧小区综合提升改造。

(六)居民出资。按照“谁受益、谁出资”的原则,结合实际,对业主室内供排水、供电、供气、供暖和通讯等管线(廊)以及加装电梯等改造内容,明确业主责任,合理分摊改造费用。有住宅专项维修资金的小区,盘活住宅专项维修资金用于老旧小区公共部位的综合提升改造。

(七)社会资金。积极引导供排水、供电、供气、供暖和通讯等运营企业(公司)参与小区相关的基础设施提升改造;对具备市场化运作条件的公共服务设施,积极探索市场化捆绑开发和有偿使用方式,引导企业、单位、金融机构及物业服务企业等社会资本参与老旧小区综合提升改造。

七、组织实施

全县老旧小区综合提升改造工作在县城镇老旧小区综合提升改造工作领导小组的统一领导下开展。

(一)组织领导。县政府成立靖边县老旧小区综合提升改造工作领导小组,由县长贺湘如同志任组长,县委常委、常务副县长孟春伟、县委常委、副县长刘波任副组长,分管副县长苗立群同志任副组长,县住建局、发展改革和科技局、财政局、审计局、自然资源和规划局、行政审批服务局、城市管理执法局、张家畔街道办事处、电力局、水利局等相关单位主要领导为成员。负责全县老旧小区综合提升改造工作的综合协调和日常事务,各成员单位根据各自职责做好相关工作。县住房保障中心负责我县老旧小区综合提升改造工作具体业务。

领导小组下设办公室,办公室设在县住建局,办公室主任由县住建局局长王保贵同志兼任,副主任由县住保中心主任黄昭鑫同志兼任,具体负责老旧小区综合提升改造相关工作。

(二)职责分工

县住建局:负责全县老旧小区改造工作和领导小组办公室的日常事务等相关工作。

县发展改革和科技局:负责将老旧小区改造列入年度经济社会发展计划、老旧小区改造配套基础设施中央预算内补助资金争取及改造项目招投标等相关工作。

县财政局:负责老旧小区改造落实财政奖补资金,参与老旧小区改造年度计划编制,争取老旧小区改造中央专项资金;对老旧小区改造项目进行财政评审和财政资金使用情况进行监管等相关工作。

县审计局:负责老旧小区改造工程审计等相关工作。

县自然资源和规划局:负责老旧小区改造规划报建、用地、规划许可等相关工作。

县行政审批服务局:负责本行政区域内老旧小区改造项目立项手续的审批办理等相关工作。

县城市管理执法局:负责清除违章建筑设施;完成有关管道与市政管道的对接、改造等工作;协调市政公用企业按照改造内容对小区水、气、暖设施及管道进行维护和改造;指导老旧小区开展垃圾分类处理等相关工作。

张家畔街道办:负责老旧小区改造政策宣传、业主发动、摸底调查、民意征求、矛盾调处、业委会建设、社区化管理业务协调等工作;负责统筹老旧小区物业管理等相关工作。

县电力局:负责老旧小区电力管线改造及设计、施工和协调服务等相关工作。

县水利局:负责老旧小区自来水管线改造及设计、施工和协调服务等相关工作。

县住保中心:负责老旧小区改造项目计划和方案的编制、项目申报、进度统计上报以及改造项目的实施等相关工作。

(三)实施步骤

1.调查摸底。县住建局牵头,县发展改革和科技局、财政局、张家畔街道办等部门配合,做好全县老旧小区摸底调查工作,建立台账,摸清建成年代、建筑面积、居住户数、面积分布、楼栋数、单元数、建筑物的基本结构情况,做到资料详实、数据准确、内容细致。

2.编制计划和实施方案。根据摸底调查情况,县住建局编制规划和年度计划,制定实施方案,经县政府同意后报市发改、财政、住建部门备案。实施方案主要包括:年度计划、改造项目内容清单、可操作的改造标准、财政预算安排说明、工作机制、任务完成措施(包括承诺书、工作路径和措施等)等内容。

3.改造手续完备。要切实解决老旧小区的历史遗留问题,加快办理各项前期手续,主要包括:项目简介、可研报告、初设批复文件、财政预算安排说明、土地证(土地预审文件)、环评批复文件、规划许可、财政评审、施工许可(开工承诺)等。

4.工程组织实施。小区业主自筹资金全部到位后,县住保中心组织实施改造,施工期间要充分尊重民意,保障居民知情权。施工单位要在项目施工前3个工作日,在小区主要出入口等醒目位置张贴告知书并设置工程公示牌,方便小区居民了解工程情况。

5.项目验收。项目竣工后,由项目负责单位组织相关部门以及设计、监理、施工单位,邀请业主委员会或改造监管小组(经小区全体业主推选)共同进行竣工验收。

6.后续管理。按照属地管理原则,针对不同小区采取不同的管理办法,能够实现市场化管理的小区,聘请专业物业服务企业管理;难以实现市场化管理的小区,充分发挥业主自治作用,将小区纳入社区统一管理。

八、工作要求

(一)优化手续办理。老旧小区改造实行绿色通道,免收相关规费,县行政审批服务局、住建局、自然资源和规划局局、城市管理执法局、公安局、水利局、电力局、消防大队等相关部门要针对老旧小区改造需要,完善联审联批制度,简化优化审批手续和流程,完善项目验收程序,提高工作效率,加快我县老旧小区综合提升改造步伐。

(二)强化职责落实。建立健全我县老旧小区综合提升改造工作监督机制,充分发挥广大业主监督作用,畅通业主的监督渠道。领导小组各成员单位要各负其责,按照职责分工,认真做好本职工作。县质安站要切实加强工程质量和施工安全监管,县财政局和审计局要加强资金审核和审计工作,保障质量安全和资金安全,切实推动我县老旧小区综合提升改造工作规范有序开展。

(三)加大宣传力度。张家畔街道办和相关部门应充分利用各类新闻媒体加大宣传力度,让广大居民充分认识老旧小区综合提升改造的目的和意义,争取群众的广泛支持与参与,为老旧小区综合提升改造营造良好的舆论氛围。

(四)加强责任追究。城镇老旧小区综合提升改造纳入保障性住房范围,实行目标责任制,各相关单位和工作人员按照职责分工,密切配合。对推诿扯皮、不作为、慢作为、乱作为等行为,将实行督办问责制,追究相关部门主要领导责任;对工作人员违规违纪行为,严格追责,如有违规违纪行为移交相关部门处理。

图解:靖边县城镇老旧小区综合提升改造实施方案