各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构、派出机构，新桥农场：

《靖边县租赁型保障房管理办法》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

靖边县人民政府办公室

2017年4月30日

靖边县租赁型保障房管理办法

第一章总则

第一条为进一步健全完善住房保障供应体系，改进保障性住房供应、分配和管理模式，提高房源和资金使用率，统筹解决廉租住房和公共租赁住房保障对象的住房困难，充分发挥住房保障制度作用,做好我县保障性住房管理工作，根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于租赁型保障房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）和省住房、城乡建设厅等五部门《关于廉租住房和租赁型保障房并轨运行管理的指导意见（试行）》（陕建发〔2013〕336号）以及《陕西省住房和城乡建设厅关于开展共有产权住房工作的通知》(陕建发〔2014〕306号)等文件精神，结合本县实际，制定本实施办法。

第二条我县实行廉租住房和公共租赁住房并轨运行，并轨后统称为租赁型保障房，租赁型保障房的安置采取实物安置和货币补贴两种方式进行。本办法所称租赁型保障房是指县人民政府投资建设，或提供优惠政策由企业和其他社会组织投资建设，限定建设标准、租赁对象和租金标准，统一面向城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭，及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的进城、外来务工人员和特殊家庭所配租或共有产权配售的住房。

第三条靖边县行政区域内的租赁型保障房的规划、建设、配租、管理等，均适用本办法。

本办法施行前已销售入住的廉租住房和公共租赁住房按原方式进行管理。

第四条租赁型保障房的建设、分配和管理工作遵循以下原则：坚持“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价”的原则。

第五条县住建部门为全县租赁型保障房的行政主管部门，负责全县租赁型保障房项目的计划管理、政策制定及综合协调解决租赁型保障房项目工作实施中的规划、征地、审批和建设等具体事宜。县住房保障管理中心（以下简称住保中心）负责具体业务。县发改、国土、财政、人社、审计、民政、税务、工商、金融等有关部门和各镇（便民服务中心）、新桥农场、张家畔街道办要认真履行工作职责，共同做好租赁型保障房的建设和配租或共有产权管理工作。

第二章规划建设及房源筹集

第六条根据保障性住房规划，住建局会同发改、国土、物价、财政、民政等部门，拟定我县租赁型保障房年度房源筹集、建设用地和资金来源计划，报县人民政府批准后实施。

第七条政府新建租赁型保障房要充分考虑保障对象就业、就学、就医等方面需求，统筹规划、合理选址，将项目优先安排在市政基础设施配套齐全和公共服务设施相对完善的区域；并积极争取租赁型保障房配套基础设施建设补助资金，确保配套基础设施和公共服务设施与租赁型保障房同步规划、同步建设、同步投入使用。

第八条新建租赁型保障房，用地纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，建设用地以行政划拨方式保障供应。其他方式投资的租赁型保障房，建设用地可采取出让、租赁或作价入股的方式有偿使用，并将所建租赁型保障房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

第九条新建租赁型保障房可采取集中建设和配建相结合的方式进行。集中建设的项目应当在交通便捷、生活设施完善的区域安排，并需履行基本的建设程序。涉及改变土地用途的，应当按有关规定变更为住宅用地后方可进行建设。

第十条以配建方式建设的租赁型保障房，配建的面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容应当作为取得国有建设用地的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

第十一条本县区域范围内的企事业、社会团体等有条件的单位，经住房保障部门审查符合租赁型保障房建设规定的，可在规划许可的情况下利用自有土地建设租赁型保障房，优先解决本单位职工的住房困难问题，有剩余房源的，由住房保障部门安置本地其他符合租赁型保障房条件的保障对象租住。其建设享受租赁型保障房的有关优惠政策，产权上市交易按照住房保障相关规定执行。

第十二条租赁型保障房套型建筑面积控制60平方米以内，2014年前已列入廉租住房年度建设计划的在建项目执行原廉租住房建设标准。租赁型保障房申请中省补助资金渠道不变，享受的各项优惠政策不变，原用于租赁补贴的资金继续用于补贴在市场租赁住房的城镇低收入住房困难保障对象。

第十三条租赁型保障房房源主要包括：

（一）政府新建、改建、收购、长期租赁的符合租赁型保障房条件的住房；

（二）企事业单位新建、改建、收购、租用的符合租赁型保障房条件的住房；

（三）其他社会组织投资新建、改建的符合租赁型保障房条件的住房；

（四）退出或者闲置的廉租住房以及符合租赁型保障房条件的经济适用住房；

（五）闲置的符合租赁型保障房条件的公有住房；

（六）企事业单位、其他社会组织和个人提供的符合租赁型保障房条件的社会存量住房；

（七）通过其他渠道筹集的符合租赁型保障房条件的房源。

第十四条对2015年前已建成并分配入住的廉租住房、公共租赁住房统一纳入租赁型保障房管理，其租金水平统一按原有租金标准执行；2015年已建成未分配的廉租住房、公共性租赁住房项目优先解决原廉租住房保障对象，剩余房源统一纳入租赁型保障房管理；2015年前已列入廉租住房、公共租赁住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入租赁型保障房管理；

第三章资金管理和政策支持

第十五条县人民政府投资建设的租赁型保障房建设资金的来源渠道，主要包括：

（一）中省市财政安排的专项补助资金；

（二）县财政年度预算安排的资金；

（三）土地出让总收入的5%；

（四）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金贷款等）；

（五）出租出售保障性住房的收益；

（六）社会捐赠和其它方式筹集的资金。

第十六条社会团体、企事业单位建设租赁型保障房的资金来源，主要包括：

（一）单位自有资金；

（二）贷款资金；

（三）其他渠道筹集的用于租赁型保障房建设资金。

第十七条租赁型保障房保障资金管理按照中省市有关政策执行，实行“专项管理、专账核算、封闭运作、专款专用”，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。租赁型保障房的租金收入纳入同级财政专户，实行专款专用，专项用于租赁型保障房建设贷款的偿还及租赁型保障房的维修、管理等费用。租赁型保障房的租金收入，免征营业税和房产税。

第十八条政府投资建设的租赁型保障房建设用地采用划拨方式供应，其它方式投资的租赁型保障房建设用地可以采取市场方式出让，也可以经过有资质的土地评估机构评估后以租赁或作价入股等方式有偿使用。

第十九条对租赁型保障房建设期间用地及租赁型保障房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设租赁型保障房，依据政府部门出具的相关材料，可按租赁型保障房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

对租赁型保障房经营管理单位建造租赁型保障房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设租赁型保障房，依据政府部门出具的相关材料，可按租赁型保障房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理租赁型保障房涉及的印花税。

对租赁型保障房经营管理单位购买住房作为租赁型保障房，免征契税、印花税；对租赁型保障房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

对企事业单位、杜会团体以及其他组织转让旧房作为租赁型保障房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为租赁型保障房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

对经营租赁型保障房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。租赁型保障房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

第四章申请与审核

第二十条申报租赁型保障房以家庭申请的，需确定一名具有完全民事行为能力且符合申请条件的家庭成员作为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养或扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人；以个人申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、外地独自来靖务工人员可以作为个人申请。

申请购买租赁型保障房相关条件由县政府制定，定期公布。

第二十一条县人民政府根据经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，合理确定住房困难标准和收入线标准，实行动态管理、每年调整并向社会公布。

第二十二条租赁型保障房申请条件:

（一）城镇住房困难家庭申请租赁型保障房必须同时符合以下条件：

1．具有靖边城镇常住户口1年以上；

2．现无房或人均居住面积低于政府规定的面积；

3．有土地且人均土地使用面积低于政府规定的住房困难家庭；

4．家庭收入符合划定的租赁型保障房保障对象收入标准；

5．未租住公有住房且未享受过保障性住房；

6．县政府规定的其他条件。

（二）新就业人员申请租赁型保障房必须同时符合以下条件:

1．新参加工作的县党政机关、企事业单位、中省市驻靖各单位住房困难干部职工家庭；

2．现无房或人均居住面积低于我县城镇人均住房建筑面积的60%；

3．有土地且人均土地使用面积低于政府规定的住房困难家庭；

4．收入符合政府规定的租赁型保障房保障对象收入标准；

5．工作年限满足政府规定的年限；

6．未租住公有住房且未享受过保障性住房；

7．县政府规定的其他条件。

（三）外来务工人员、进城务工人员申请租赁型保障房必须同时符合以下条件：

1．年满18周岁；

2．非靖边县城镇户籍的家庭或个人；

3．在靖边县连续缴纳社会保险费达到一年以上或用人单位签订两年以上劳动合同；

4．本人和共同申请人在靖边县城区范围内无房产和土地；

5．家庭收入符合划定的租赁型保障房保障对象收入标准；

6．未租住公有住房且未享受过保障性住房；

7．县政府规定的其他条件。

（四）县政府引进的特殊人才、在我县工作的中、省、市、县各级劳模、英模或享受政府特殊津贴人员、荣立二等功以上的复转军人、特殊病残等住房困难家庭，其申请条件由县政府另行规定。

（五）县人民政府规定的其它条件。

第二十三条有下列情形之一的，不得申请租赁型保障房：

（一）规定报名开始之日起前2年内在靖边县城区有房产转让行为(买卖、赠予或者其它合法方式转移房产)的。

（二）申请人或共同申请人名下有价格超过政府规定价格车辆的（车辆价格以车辆管理部门登计的信息为准）。

第二十四条租赁型保障房实行申请、审核、公示、轮候及退出和动态管理原则。具体申请、审核、公示实行“三级审核，三级公示”制度。

第二十五条对符合条件的申请人，由住房保障保部门统一管理并向获得准入资格的申请人发放《靖边县租赁型保障房准入通知书》，摇到房号后按程序签订《靖边县租赁型保障房租赁合同书》。对于未摇到房号处于轮候阶段的申请人，可按已获得房屋的申请人的补贴标准进行货币补贴，自行到市场租赁住房。

第二十六条具备申请条件且符合下列条件之一的申请人（家庭），优先予以保障：

（一）享受城镇最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人、四级以上残疾人员和重大疾病救助对象（丧失独立生活能力的人，需要家庭安排护理人员陪同居住）；

（三）烈士遗属、残疾军人等重点优抚对象；

（四）劳动模范、见义勇为人员的家庭；

（五）因房屋拆迁，具备住房救助条件的住房困难家庭；

（六）符合县人民政府规定的其他保障对象。

第五章配租管理

第二十七条合同管理

1．租赁型保障房合同签订租赁期限为1年。

2．租赁合同应当明确下列内容：

（1）房屋的位置、户型、面积、结构、附属设施和设备状况;

（2）房屋用途和使用要求;

（3）租赁期限;

（4）租金及其支付方式;

（5）房屋维修责任;

（6）违约责任及争议解决办法;

（7）其他约定。

3．承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

第二十八条租金管理

1．按照相关政策规定，租赁型保障房的租金原则上按照略低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。具体标准由县物价部门会同相关部门调查确定后报县政府研究公布，租金实行动态调整，每年向社会公布一次。符合原廉租住房保障条件的家庭承租租赁型保障房的，可申请廉租住房租赁补贴。

2．对以下情况予以减免租金：

（1）长期患病致使全部或者部分丧失劳动能力的；

（2）承租人的赡养人、抚养人死亡或者正在监狱服刑、接受劳动教养的；

（3）家庭发生灾难性事故或者成员突发重危病的；

（4）伤残等级在1级至3级的。

3．根据保障家庭类别，实行梯度保障、差别化租金补贴，具体如下：

（1）低保收入线以下的，按照85%发放租金补贴；

（2）低保线至低保线×3倍之间的，按照50%-85%发放租金补贴；

（3）低保线×3倍至中等收入的80%之间的，按照15%-50%发放租金补贴；

4．对承租人无故拖欠租金和其他费用的，可取消补贴、直接腾退或按租赁合同约定通报其所在单位从其工资收入中直接划扣等方式进行处理。

第二十九条房屋管理。

1．租赁型保障房只能用于承租人自住，不得出借或转租，不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。

2．承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、暖、气、通讯、有线(数字)电视、物业服务等相关费用。

3．承租人应当每年定期向县住房保障管理中心申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

4．承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得乱拆乱改。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

第三十条动态管理

（一）建立回访联系制度。租赁期间，县住房保障部门应不定期对出租的租赁型保障房进行回访，及时了解和掌握租赁型保障房及其设施设备等完好情况和管理工作中的动态信息。回访时，承租人应予积极配合，如实反映回访询问的各种情况。回访记录、核查结果载入档案。

（二）对租赁型保障房保障对象进行动态管理，不定期复核承租人资格。对不再符合租赁型保障房保障条件的家庭，勒令其退出租赁型保障房，空出房屋由轮候对象依次递补。各相关单位应严格执行住房保障专人专岗制度、信息共享机制和定期复核机制，履行各部门职责，按时间向县住房保障管理中心反馈各种情况，严格实行动态管理。

（三）租赁合同期满，承租人应退出租赁型保障房;需要续租的，承租人应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。

（四）承租人通过购买、赠与、继承等方式获得住房的，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出租赁型保障房。

（五）承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的租赁型保障房，并取消承租人或承租家庭享受保障性住房的资格：

1．提供虚假证明材料等欺骗方式取得租赁型保障房的;

2．将房屋转让、转租、出借，从事其它经营活动或用于违法活动的;

3．改变租赁型保障房结构或使用性质的;

4．无正当理由连续空置2个月以上未居住的;

5．累计3个月以上未交纳租金的;

6．违反房屋使用规定且情节严重的其它行为。

（六）退出规定

1．承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、暖、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

2．承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按市场租金标准计收租金。

3．承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，除按合同约定加收租金外，可在适当范围内公告，必要时申请人民法院强制执行。

第三十一条资金管理

租赁型保障房的产权销售收入和租金收入要严格按照政府非税收管理规定的规定缴入国库，实行“收支两条线管理”，专项用于偿还政府拥有产权的租赁型保障房建设贷款本息以及住房管理、维修、设备更新、租赁补贴和物业服务补贴。

第六章共有产权管理

第三十二条租赁型保障房实行共有产权和租售并举的管理方式。申请人有共有产权有意愿的，可向县住房保障管理部门提出申请，配售比例不得超过总量的40%，配售价格由县住房保障部门会同物价部门参照同地段、同品质类似房屋的市场价格，综合考虑建设成本、税费优惠幅度、土地价值、折旧等因素合理确定，并报县政府审定。县政府和企事业单位共建的面向用工单位就业人员或面向基层公益人员出租的租赁型保障房，不得向住房保障对象出售，政府持有产权部分可向企事业单位转让，转让方案由县人民政府制定。

第三十三条共有产权的租赁型保障房，保障对象持有的产权份额不低于60%，政府持有剩余产权份额，双方共同拥有房屋产权；保障对象不需向政府缴纳共有产权比例房租，但需承担其他的一切费用；租赁型保障房产权所有人或者其委托的运营单位应与购房人签订书面共有合同，合同中要明确共有双方的产权份额、上市交易的条件和增值收入分配比例等；共有产权的租赁型保障房使用年满5年后可转让（交易），政府优先回购，也可在符合住房保障条件的对象中交易；租赁型保障房并轨前已出售或已交纳部分房款的房源仍按原有规定执行。

第三十四条保障对象交清个人出资款后，可申请办理《房屋所有权证》。不动产登记部门须在《房屋产权证》“附记”栏中注明租赁型保障房政府和个人的产权比例。

第七章上市交易

第三十五条共有产权租赁型保障房五年内不得转让，确需转让的，政府有优先回购权。五年后需上市交易的，具体上市交易办法按照相关规定执行。

第三十六条保障对象通过购买、获赠、继承等方式在靖边县城区范围内获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府优先回购，回购价格按照政府相关规定确定。

第八章物业管理

第三十七条租赁型保障房实行社会化物业管理，由产权单位委托或以公开招标的方式确定物业运营机构，物业服务收费实行政府指导价；或在社区居委会组织下，由承租人参与物业管理，自我服务；配建的租赁型保障房，其物业服务纳入所在项目统一管理；物业管理单位应当定期向住房保障部门报告租赁型保障房实际使用情况；物业管理单位在同等条件下，应优先聘用小区内有劳动能力的保障对象从事物业服务工作。租赁型保障房产权交易时，应按照《住宅专项维修资金管理实施细则》（陕建发〔2009〕129号）相关规定缴纳专项维修资金。

第九章监督管理

第三十八条对用虚假资料骗购购置型保障房的家庭，由住建部门取消其申请资格。对有关单位弄虚作假，虚报购置型保障房供应对象的，由住建部门取消其申请资格，并提请监察部门或其上级主管部门追究单位主要负责人和相关责任人责任；构成犯罪的，移交司法机关处理。

第三十九条对为申请人出具虚假证明的单位，由其上级主管部门或监查部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究责任。

第四十条县政府应当建立健全租赁型保障房国有资产使用管理、监督检查制度。

第四十一条县财政部门要加强对租赁型保障房资产的监督管理，与保障性住房主管部门定期对资产使用情况进行专项检查。

第四十二条县审计部门要加强对租赁型保障房资金投向及资产管理情况监督，根据需要适时对资产来源和使用管理情况进行专项审计。县保障性住房主管部门应主动接受监督，按照财政部门有关规定，定期对租赁型保障房国有资产运行管理情况进行报告。

第四十三条有关部门和单位工作人员在购置型保障房建设、资格审查、分配、管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应追究行政责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第十章附则

第四十四条本办法自2017年5月1日起实施。有效期从2017年5月1日起至2022年4月30日止。