各镇人民政府（便民服务中心）、张家畔街道办事处，县政府各有关部门，派出机构，新桥农场：

《靖边县二手房交易管理办法》已经县政府常务会议同意，现印发给你们，请认真组织实施。

靖边县人民政府办公室

2023年11月15日

靖边县二手房交易管理办法

第一章总则

第一条为维护我县房地产市场交易秩序，规范房产交易行为，切实保护交易当事人合法权益。根据《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《房屋交易与产权管理工作导则》《住房城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》(建房规〔2023〕2号)《国土资源部住房建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》(国土资发〔2015〕90号)《陕西省建设厅关于加强商品房预售资金二手房交易资金监管的通知》（陕建发〔2016〕107号）《陕西省建设厅关于切实做好房屋交易和产权管理工作的通知》（陕建〔2016〕83号）《榆林市人民政府办公室关于进一步加强房地产经纪机构管理的意见》精神，结合我县实际，制定本办法。

第二章 房源核验、网签备案

第二条本办法所称二手房，是指已在房产主管部门备案、完成初始登记和总登记，并再次上市进行交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

第三条县住房和城乡建设局负责二手房交易网上签约监督管理。县房产交易中心(以下简称“实施机构”)负责全县二手房买卖网上签约的组织实施，负责二手房交易管理平台建设、管理和维护，负责房地产经纪机构管理。

第四条二手房交易管理平台主要包含二手房买卖网上签约备案、二手房交易资金监管两个子系统。

第五条本办法所称二手房买卖网上签约，是指当事人通过二手房买卖网上签约备案系统核验二手房信息，发布出售信息，签订二手房买卖合同，并按要求完成合同信息备案行为。

第六条全县范围内二手房交易必须按本办法规定，并通过二手房买卖网上签约备案系统进行网上签约，实施二手房交易资金监管。

第七条房地产经纪机构(以下简称“经纪机构”)取得备案证明后，可向实施机构申请开通二手房买卖网上签约权限，从事二手房买卖网上签约工作。经纪机构应如实提供本机构及网上签约操作人员信息，实施机构应将相关信息录入系统，并对网上签约操作人员进行实名登记。

第八条经纪机构及网上签约操作人员信息发生变化的，经纪机构应在信息变化之日起30个工作日内向实施机构申请办理相关变更手续。

第九条经纪机构不符合备案条件的，应在30个工作日内向实施机构申请注销二手房买卖网上签约权限；逾期未申请的，实施机构有权撤销该经纪机构备案。

第十条二手房交易当事人自行协商成交的，应办理二手房买卖网上签约手续，并按下列流程进行：

（一）房源核验；

（二）发布房源信息；

（三）网上签约及二手房交易资金监管；

（四）建立档案。

第十一条经纪机构提供中介服务促成二手房买卖成交的，应通过二手房买卖网上签约备案系统办理二手房买卖网上签约手续，并按下列流程进行：

（一）委托；

（二）房源核验；

（三）编制《房屋状况说明书》；

（四）发布房源信息；

（五）网上签约及二手房交易资金监管；

（六）建立档案。

第十二条经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示二手房买卖合同网上签约流程及二手房交易资金监管账户、经纪服务内容、经纪服务收费标准，并负责解释说明，做到流程清楚，依法依规。

第十三条经纪机构应根据房源实际情况和房源核验信息编制《房屋状况说明书》，《房屋状况说明书》主要包括以下内容：

（一）二手房核验编码和《二手房出售委托服务合同》编号；

（二）二手房基本状况；

（三）二手房委托出售价格；

（四）经纪机构名称、经纪人员和联系方式；

（五）二手房图片；

（六）二手房租赁、抵押情况以及其他需要说明事项。

《房屋状况说明书》内容应当真实准确，并经委托人签字确认。内容发生变动的，经纪机构应当重新编制，并经委托人签字确认后及时更新。

第十四条经纪机构在房源核验和《房屋状况说明书》编制完成后，方可发布房源信息。经纪机构在媒体或门店公开发布房源信息时，房源信息与核验信息和《房屋状况说明书》基本信息一致，并明确标明该二手房核验编码。

第十五条出现下列情形之一的，经纪机构应将房源信息及时从媒体、门店等发布渠道上撤销（报纸、杂志等发布渠道无法撤销的除外）：

（一）已网上签订《靖边县房屋买卖合同》的；

（二）超过《二手房出售委托服务合同》约定时限的；

（三）委托人取消出售委托的；

（四）其他不符合二手房交易条件的。

（一）（二）种情形通过二手房买卖网上签约备案系统自动撤销;（三）（四）种情形由经纪机构负责在二手房买卖网上签约备案系统中撤销。

第十六条经纪机构促成二手房买卖的，应当向购房人出示最新《房屋状况说明书》，并经购房人签字确认后，会同二手房交易双方当事人签订房地产经纪服务合同。

第十七条经纪机构核验交易双方身份后拟定《靖边县房屋买卖合同》,交易双方对拟定的合同内容无异议后签字确认，并由经纪机构负责网上签约。经纪机构应及时打印《靖边县房屋买卖合同》，并指导交易双方签字。

第十八条需变更或者解除二手房买卖合同的，经交易当事人协商一致同意后持双方签订的《靖边县房屋买卖合同》及相关身份证明等资料，共同到实施机构办理合同信息备案变更或注销手续。

第十九条交易当事人对已办理网上签约二手房买卖合同条款产生争议的，按合同约定及时处理。争议解决后，需变更或解除合同的，交易当事人应持双方签订的《靖边县房屋买卖合同》和相关身份证明、法律文书等资料，到实施机构办理合同信息备案变更或注销手续。

第二十条完成二手房买卖网上签约后，交易当事人应持《靖边县房屋买卖合同》到实施机构办理二手房合同网签备案。

第二十一条经纪机构应将《二手房出售委托服务合同》《房屋状况说明书》《房地产经纪服务合同》《靖边县房屋买卖合同》等交易资料，按照“分类、按件”方法归集建档，档案资料保管期限不低于5年。

第三章 二手房交易资金监管

第二十二条本办法所称二手房交易资金，是指二手房权利人与买受人签订二手房买卖协议约定的房价款。全县范围内已取得二手房所有权证（不动产权证）进行房产交易的，必须实施二手房交易资金监管，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管相关资金。

第二十三条县房产交易中心(以下简称“监管机构”)负责提供全县二手房交易资金监管服务。

第二十四条监管机构与二手房交易资金监管业务银行签订二手房交易资金监管委托协议。委托银行设立二手房交易资金监管专户，并办理二手房交易监管资金存储、划转等手续。

第二十五条二手房交易资金监管职责包括：

（一）负责建立、维护和管理二手房网上交易服务平台（含二手房交易资金监管子系统）；

（二）设立、公布和管理全县二手房交易资金监管专用账户，专账核算专款专用；

（三）负责制定二手房交易资金监管协议、二手房交易资金监管服务协议等指导文本；

（四）与二手房交易资金监管业务银行签订二手房交易资金监管委托协议；

（五）对房地产经纪机构、监管银行履行职责情况进行监督考核。

第二十六条有下列情况之一的可免除资金监管：

（一）依法律文书取得不动产所有权的；

（二）经拍卖取得不动产所有权的；

（三）买卖双方不动产权交换的；

（四）买卖双方为直系亲属关系的；

（五）可以免除交易资金监管的其他情形。

买卖双方申请免除资金监管的，要向监管机构提交相关资料并填写免除资金监管申请表，出具免除二手房资金监管证明。

第二十七条买受人为一次性付款买房，资金监管业务办理程序为:

（一）买卖双方通过网签操作系统，签订《靖边县房屋买卖合同》；

（二）买卖双方与监管机构签订《房屋交易资金监管协议》；

（三）买受人按约定将房款一次性存入二手房交易资金监管专用账户，由监管银行出具《二手房交易资金监管收款凭证》；

（四）买受人凭《二手房交易资金监管收款凭证》等资料到监管机构出具《二手房交易资金监管证明》；

（五）买受人缴纳税费后，持《二手房交易资金监管证明》《靖边县房屋买卖合同》等资料到不动产登记部门办理转移登记，监管机构将监管资金转入转让人账户。

第二十八条买受人为贷款买房，资金监管业务办理程序为:

（一）买卖双方通过网签操作系统，签订《靖边县房屋买卖合同》；

（二）买卖双方与监管机构签订《二手房交易资金监管协议》；

（三）买受人将约定购房首付款存入“房屋交易资金监管专用账户”后，由监管银行出具《二手房交易资金监管收款凭证》；

（四）买受人持《二手房交易资金监管收款凭证》等资料，到监管机构出具《二手房交易资金监管证明》；

（五）买受人持《二手房交易资金监管证明》《靖边县房屋买卖合同》及房屋抵押贷款相关材料，向贷款银行申请抵押贷款；

（六）交易双方持《二手房交易资金监管证明》《靖边县房屋买卖合同》等资料缴纳税费后，到不动产登记部门办理转移登记。买受人和抵押权人持《抵押合同》，申请抵押并进行登记；

（七）二手房转移和抵押登记后，买受人持本人身份证原件和《二手房交易资金监管协议》《二手房交易资金监管证明》等相关材料，到贷款银行办理贷款手续，贷款银行按照约定将贷款划入“二手房交易资金监管专用账户”；

（八）产权登记完成后，监管机构将监管资金转入转让人账户。

第二十九条交易当事人需办理解除交易资金监管的，按下列规定办理：

（一）二手房交易在不动产登记中心受理前，经协商终止交易的，交易双方当事人应持双方身份证明、《解除交易协议书》和《靖边县房屋买卖合同》《二手房交易资金监管协议》《二手房交易资金监管证明》等材料，到监管机构解除交易资金监管。

（二）二手房交易在不动产登记中心受理后，因存在交易当事人终止交易、交易房产被查封等原因不能完成权属转移登记的，交易双方当事人应持身份证明和《不予登记通知书》《靖边县房屋买卖合同》《二手房交易资金监管协议》《二手房交易资金监管证明》等材料，到监管机构解除交易资金监管。

（三）人民法院、仲裁机构判决或裁定终止交易的，由买受人应持法律文书等相关材料，到监管机构解除交易资金监管。

第三十条二手房交易监管资金缴存和使用均应通过监管账户进行，房地产经纪机构、二手房置业担保机构以及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

第三十一条二手房交易监管资金在监管账户存续期间产生的利息，按照中国人民银行公布同期活期存款利率进行计息。如交易完成，监管资金及在监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有；如双方交易失败，账户内本息归买受人所有（其中，贷款部分本息归发放贷款银行所有）。沉淀资金产生的利息由监管机构用于房地产交易工作管理、宣传及交易系统维护等。

第三十二条二手房交易监管资金所有权属于交易当事人的，如有关部门需要对监管账户进行冻结时，监管银行和监管机构应出示证据证明监管账户性质，说明二手房交易监管资金内容。

第四章经纪机构管理

第三十三条经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到监管机构备案。经纪机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。经纪机构在经纪服务过程中出现严重违规违法行为的，监管机构将按有关规定和程序撤销其相关备案，不准予进行经纪服务活动。

第三十四条房地产经纪业务应当由经纪机构统一承接，经纪服务费由经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

第三十五条经纪服务费由经纪机构和交易双方共同约定，约定的经纪服务费及买受方前期支付的定金都应纳入交易资金监管范围。

第三十六条经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取经纪服务费。两家或者两家以上经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

第三十七条经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

（一）营业执照和备案证明文件；

（二）服务项目、内容、标准；

（三）业务流程；

（四）收费项目、依据、标准；

（五）交易资金监管方式；

（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；

（七）房产主管部门制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；

（八）法律、法规、规章规定的其他事项。

第五章监督管理

第三十八条房地产交易主管部门、不动产登记机构要积极推行交易权属管理规范化和信息化，建立网签合同信息与权属登记信息共享机制，提高服务效率，缩短办事时限，减少当事人重复填写信息、重复提供材料和管理部门重复审核现象，实行“一站式”服务。

第三十九条监管机构在二手房交易网签备案工作结束后，及时向当事人出具《靖边县房屋买卖合同》。涉及二手房转让交易行为的，不动产登记机构在受理其不动产转移登记时，必须将监管机构出具的《靖边县房屋买卖合同》列为不动产登记应收材料。对提供网签备案合同欠缺的，不动产登记机构应明确告知登记申请人，并及时在监管机构完善补正，材料齐全后方可办理不动产转移登记。

不涉及二手房转让交易行为的（包括赠与、继承等），不动产登记机构可直接进行登记。

第四十条房地产经纪机构要加强行业自律建设，建立健全诚信档案、从业人员业务培训和继续教育制度，不断提高执业人员专业知识水平和服务能力。经纪机构应当严格遵守本办法，违反本办法规定造成后果的，依法依规追究责任。

第四十一条房地产交易主管部门、不动产登记机构和监管银行工作人员在房屋交易管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，交由纪检监察部门严肃处理；构成犯罪的，交由司法部门追究刑事责任。

第四十二条本办法从即日起开始施行，有效期自2023年11月15日起至2028年11月15日止。

一图读懂：靖边县二手房交易管理办法